Mietvertrag kündigen – Frist, Form und Sonderfälle
Als Mieter kündigst du eine unbefristete Wohnung mit drei Monaten Frist – unabhängig davon, wie lange du schon dort wohnst. Entscheidend ist aber nicht nur die Frist, sondern der Stichtag: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter angekommen sein, sonst zählt sie erst einen Monat später. Diese Seite erklärt die Frist, die Formvorschriften und die Fälle, in denen du früher rauskommst.
Vertrag zuerst prüfen? Lade deinen Vertrag hoch — die KI liest Laufzeit und Kündigungsfrist mit Seitenangabe aus.Mietvertrag prüfenKündigungsfristen im Mietrecht
| Situation | Frist | Worauf es ankommt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Mieter, unbefristeter Vertrag | 3 Monate | Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Wohndauer spielt keine Rolle. | § 573c Abs. 1 BGB |
| Vermieter, Mietdauer bis 5 Jahre | 3 Monate | Der Vermieter braucht zusätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ohne Begründung ist die Kündigung unwirksam. | § 573, § 573c Abs. 1 BGB |
| Vermieter, Mietdauer über 5 Jahre | 6 Monate | Die Frist verlängert sich ab dem fünften Jahr seit Überlassung der Wohnung. | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Vermieter, Mietdauer über 8 Jahre | 9 Monate | Zweite Verlängerungsstufe. Für dich als Mieter bleibt es dagegen immer bei drei Monaten. | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung | rund zwei Wochen | Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats. Gilt nur für möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung, nicht für möblierte Wohnungen allgemein. | § 573c Abs. 3, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB |
| Echter Zeitmietvertrag | keine ordentliche Kündigung | Der Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Termin. Zulässig ist die Befristung nur mit einem gesetzlichen Grund, der schon bei Vertragsschluss schriftlich genannt wird – sonst gilt der Vertrag als unbefristet und normal kündbar. | § 575 BGB |
| Kündigungsverzicht im Vertrag | maximal 4 Jahre | Ein formularmäßiger Verzicht auf das Kündigungsrecht ist zeitlich begrenzt. Was darüber hinausgeht, ist unwirksam. | § 557a Abs. 3 BGB |
| Nach einer Mieterhöhung | außerordentlich | Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung wird dann nicht mehr fällig. | § 561 BGB |
| Nach einer Modernisierungsankündigung | außerordentlich | Kündigung bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung, wirksam zum Ablauf des Folgemonats. | § 555e BGB |
| Fristlos aus wichtigem Grund | sofort | Etwa wenn die Wohnung so mangelhaft ist, dass die Gesundheit gefährdet wird. In der Regel musst du den Vermieter vorher abmahnen und ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. | § 543, § 569 BGB |
Gilt für Wohnraum in Deutschland. Für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln. Die Fristen für Mieter sind gesetzlich festgelegt und können im Vertrag nicht zu deinen Lasten verlängert werden.
Der dritte Werktag entscheidet, nicht der Monatsletzte
Die häufigste Fehlrechnung beim Kündigen: Man zählt drei Monate ab dem Tag, an dem man den Brief einwirft. Das Gesetz rechnet anders. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter angekommen sein – dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats.
Ein Beispiel: Du willst zum 31. Mai raus. Dann muss deine Kündigung spätestens am dritten Werktag im März beim Vermieter liegen. Verpasst du diesen Stichtag um einen Tag, verschiebt sich das Mietende komplett auf den 30. Juni – du zahlst einen Monat länger.
Wichtig ist der Zugang, nicht der Poststempel. Solange der Brief unterwegs ist, ist die Kündigung nicht zugegangen. Beim Zählen der Werktage gilt der Samstag mit, Sonn- und Feiertage nicht. Fällt der dritte Werktag also auf einen Samstag, ist das trotzdem dein Stichtag.
Der Nachmieter-Mythos: drei Namen reichen nicht
Kaum ein Irrtum hält sich hartnäckiger als dieser: Wer drei Nachmieter stellt, komme vorzeitig aus dem Vertrag. Einen solchen allgemeinen Anspruch gibt es im Gesetz nicht. Weder drei noch zehn Vorschläge verpflichten den Vermieter, dich früher zu entlassen.
Zwei Ausnahmen gibt es. Erstens: wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterklausel steht – dann gilt, was dort vereinbart wurde. Zweitens: in engen Härtefällen, wenn dir das Festhalten am Vertrag nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Die Hürde dafür ist hoch; ein beruflich bedingter Umzug allein genügt nach der Rechtsprechung in der Regel nicht.
Praktisch heißt das: Ein guter Nachmieter ist ein Angebot, kein Recht. Viele Vermieter gehen darauf ein, weil ihnen Leerstand erspart bleibt – aber sie müssen es nicht. Wenn du früher raus willst, verhandle darüber schriftlich und lass dir die vorzeitige Entlassung bestätigen, bevor du auszieht.
Wann du außerordentlich rauskommst
Neben der normalen Frist gibt es Situationen, in denen das Gesetz dir ein zusätzliches Kündigungsrecht gibt. Nach einer Mieterhöhung darfst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen – die Erhöhung wird dann gar nicht erst fällig. Dasselbe Prinzip gilt bei einer angekündigten Modernisierung, wenn du die Bauphase oder die höhere Miete danach nicht mittragen willst.
Verweigert dir der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, obwohl du ein berechtigtes Interesse hast, kannst du außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Und wenn ein Mieter stirbt, haben die Personen, die in das Mietverhältnis eintreten, innerhalb eines Monats ein eigenes Kündigungsrecht.
Fristlos wird es erst bei schweren Mängeln – etwa wenn Schimmel die Gesundheit gefährdet oder die Wohnung gar nicht nutzbar ist. Auch dann gilt fast immer: erst abmahnen, Frist zur Beseitigung setzen, und erst wenn nichts passiert, kündigen. Wer sofort fristlos kündigt, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist und die Miete weiterläuft.
So kündigst du in vier Schritten
- 1Vertragsart und Sperren prüfenIst der Vertrag unbefristet oder befristet? Steht ein Kündigungsverzicht oder eine Mindestlaufzeit drin? Ein formularmäßiger Verzicht über vier Jahre hinaus ist unwirksam, du kannst also trotzdem kündigen.
- 2Stichtag rückwärts rechnenNimm dein gewünschtes Auszugsdatum, geh zwei volle Monate zurück und lande im Monat davor: Bis zu dessen drittem Werktag muss die Kündigung zugegangen sein. Plane zwei bis drei Tage Puffer für den Postweg ein.
- 3Schreiben richtig aufsetzenSchriftform ist Pflicht: ausgedruckt und eigenhändig unterschrieben. E-Mail, Fax oder Messenger reichen nicht. Stehen mehrere Personen im Vertrag, müssen alle unterschreiben – und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein. Eine Begründung brauchst du als Mieter nicht.
- 4Nachweisbar zustellenEinwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Im Streit musst du den Zugang beweisen, nicht der Vermieter das Gegenteil. Bitte zusätzlich um eine schriftliche Bestätigung mit dem Datum des Mietendes.