§ 573c BGB – Kündigungsfristen im Mietrecht
Als Mieter kündigst du mit drei Monaten Frist, unabhängig davon wie lange du schon dort wohnst. Entscheidend ist der Stichtag: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter angekommen sein.
§ 573c BGB legt fest, wann eine Wohnungskündigung wirksam wird. Die Vorschrift enthält zwei Größen, die oft verwechselt werden: eine Frist von drei Monaten und einen Stichtag, bis zu dem die Kündigung zugegangen sein muss.
§ 573c BGB im Wortlaut
(1)Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(3)Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4)Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Fristen nach § 573c BGB
Gilt für Wohnraum. Für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln. Abweichungen zu Lasten des Mieters sind nach Absatz 4 unwirksam.
| Situation | Frist | Worauf es ankommt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Mieter, unbefristeter Vertrag | 3 Monate | Zugang spätestens am dritten Werktag des Monats | Abs. 1 S. 1 |
| Vermieter, bis 5 Jahre | 3 Monate | zusätzlich ist ein berechtigtes Interesse nötig | Abs. 1, § 573 |
| Vermieter, über 5 Jahre | 6 Monate | Verlängerung ab dem fünften Jahr seit Überlassung | Abs. 1 S. 2 |
| Vermieter, über 8 Jahre | 9 Monate | zweite Verlängerungsstufe | Abs. 1 S. 2 |
| Möblierter Wohnraum beim Vermieter | rund 2 Wochen | bis zum 15. zum Ablauf desselben Monats | Abs. 3 |
| Abweichende Klausel im Vertrag | unwirksam | soweit sie den Mieter benachteiligt | Abs. 4 |
| Samstag | zählt als Werktag | Sonn- und Feiertage zählen nicht | Rechtsprechung |
| Maßgeblicher Zeitpunkt | der Zugang | nicht das Absenden oder der Poststempel | Abs. 1 |
Der dritte Werktag entscheidet
Die häufigste Fehlrechnung: Man zählt drei Monate ab dem Tag, an dem man den Brief einwirft. Das Gesetz rechnet anders. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein — dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats.
Ein Beispiel: Du willst zum 31. Mai raus. Dann muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag im März beim Vermieter liegen. Verpasst du diesen Stichtag um einen Tag, verschiebt sich das Mietende auf den 30. Juni.
Beim Zählen der Werktage gilt der Samstag mit, Sonn- und Feiertage nicht. Maßgeblich ist der Zugang, nicht der Poststempel.
Für Mieter bleibt es immer bei drei Monaten
Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren in Absatz 1 Satz 2 betrifft ausdrücklich nur den Vermieter. Seine Frist steigt damit auf sechs beziehungsweise neun Monate. Für dich als Mieter bleibt es unabhängig von der Wohndauer bei drei Monaten.
Absatz 4 macht diese Regeln zu deinen Gunsten unabänderlich: Eine Vereinbarung, die von Absatz 1 oder 3 zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam. Eine Klausel mit längerer Mieterfrist steht damit nur auf dem Papier.
Absatz 3 regelt einen Sonderfall: möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters. Dort genügt die Kündigung bis zum fünfzehnten eines Monats zum Ablauf desselben Monats — also rund zwei Wochen.
Was das für deinen Mietvertrag heißt
Rechne vom gewünschten Auszugsdatum zurück: zwei volle Monate zurückgehen, im Monat davor landen, und bis zu dessen drittem Werktag muss die Kündigung zugegangen sein. Wer den Brief am Monatsanfang einwirft, sollte den Zugang absichern — Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Im Streit musst du den Zugang beweisen.
Bei mehreren Mietern im Vertrag müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam — auch wenn sie fristgerecht zugegangen ist.
Auch hier trennt das Gesetz Frist und Form: § 573c BGB regelt den Zeitpunkt, § 568 BGB die Form. Für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags gilt Schriftform, also ausgedruckt und eigenhändig unterschrieben. Eine E-Mail genügt nicht, egal wie früh sie ankommt.
Welche Vorschriften daneben gelten
§ 573c BGB regelt nur den Zeitpunkt. Wer kündigen darf und warum, steht woanders: Der Vermieter braucht nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und muss es im Schreiben begründen. Du als Mieter brauchst keinen Grund.
Die Form regelt § 568 BGB: Schriftform, also ausgedruckt und eigenhändig unterschrieben. Ein häufiger Fehler ist die Kündigung per E-Mail — fristgerecht, aber unwirksam. Ebenso häufig: Bei mehreren Mietern unterschreibt nur einer.
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es außerordentliche Wege mit eigenen Fristen. Nach einer Mieterhöhung erlaubt § 561 BGB die Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, bei angekündigter Modernisierung § 555e BGB bis zum Ablauf des Folgemonats. Und bei schweren Mängeln greift § 543 BGB, meist erst nach einer Abmahnung mit Fristsetzung.
Häufige Fragen
Diese Seite gibt den Gesetzestext wieder und erklärt ihn allgemein verständlich. Sie ersetzt keine Rechtsberatung — für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsberatung.