Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
Unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Vermieter dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat.
Die Klausel im Wortlaut
Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen fachgerecht auf eigene Kosten auszuführen.
So oder sinngemäß steht das in den meisten Formularmietverträgen. Entscheidend ist nicht der Wortlaut, sondern der Zustand der Wohnung bei der Übergabe.
Rechtsgrundlage
Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt.
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung 2015 geändert: Wer eine Wohnung mit Gebrauchsspuren des Vormieters übernimmt, muss sie nicht auf eigene Kosten renovieren. Die Klausel würde ihn sonst verpflichten, die Abnutzung eines anderen zu beseitigen — und im ungünstigsten Fall die Wohnung besser zurückzugeben, als er sie bekommen hat. Ist die Klausel unwirksam, fällt die Renovierungspflicht vollständig weg und bleibt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beim Vermieter.
Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?
Nicht erst dann, wenn sie heruntergekommen ist. Nach der Entscheidung kommt es darauf an, ob die Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Solche Spuren bleiben nur außer Betracht, wenn sie so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
Maßstab ist der Gesamteindruck: Machen die überlassenen Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung? Ein paar Dübellöcher und vergilbte Stellen hinter Möbeln reichen dafür schon aus, um den Eindruck zu kippen.
Der angemessene Ausgleich ist die Ausnahme, nicht die Regel
Die Klausel kann wirksam bleiben, wenn der Vermieter dem Mieter für die Übernahme der Renovierungslast einen angemessenen Ausgleich gewährt hat — etwa mehrere mietfreie Monate zu Beginn oder eine erhebliche Mietminderung.
Eine bloße Renovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll genügt dafür nicht, und ein symbolischer Betrag ebenso wenig. In der Praxis scheitern die meisten Klauseln genau hier.
Alles oder nichts: keine Rettung der Klausel
Eine unwirksame AGB-Klausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion bedeutet: Die Klausel fällt vollständig weg, nicht nur teilweise.
Damit greift die gesetzliche Grundregel. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten — die Schönheitsreparaturen sind dann seine Sache.
Wer muss was beweisen?
Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, trägt er dafür die Beweislast. Das ist der praktische Knackpunkt der Entscheidung.
Deshalb ist das Übergabeprotokoll so wichtig — und Fotos vom Einzugstag. Wer beides nicht hat, kann auf Zeugen zurückgreifen, steht aber deutlich schlechter da.
Was du tun kannst
Häufige Fragen
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Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in deinem konkreten Vertrag unwirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut und den Umständen des Vertragsschlusses ab — im Zweifel wende dich an eine Rechtsberatung oder einen Mieterverein.