Starrer Fristenplan für Schönheitsreparaturen
Unwirksam, wenn die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung gelten. Die gesamte Renovierungsklausel fällt damit weg.
Die Klausel im Wortlaut
Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre auszuführen.
Kennzeichen ist das Fehlen jeder Einschränkung: kein „in der Regel“, kein „bei Bedarf“, kein Bezug auf den tatsächlichen Zustand.
Rechtsgrundlage
Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter nach starren Fristen zur Renovierung verpflichtet, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommt.
Eine Renovierungsklausel darf sich an üblichen Fristen orientieren — aber nur als Richtwert. Verpflichtet sie den Mieter starr nach Ablauf der Frist, auch wenn die Wohnung noch tadellos aussieht, benachteiligt sie ihn unangemessen. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln 2004 insgesamt für unwirksam erklärt, statt sie auf das zulässige Maß zurückzuschneiden.
Der Unterschied liegt in zwei Wörtern
„Alle drei Jahre“ ist starr und damit unwirksam. „In der Regel alle drei Jahre“ oder „soweit der Zustand der Wohnung dies erfordert“ ist weich und kann wirksam sein. Mehr macht den Unterschied oft nicht aus.
Der Grund ist einfach: Die starre Fassung erfasst auch den Fall, in dem gar kein Renovierungsbedarf besteht. Sie verpflichtet den Mieter dann zu Arbeiten, die er nicht verursacht hat.
Warum die Klausel komplett wegfällt
Vor 2004 hatten Gerichte solche Klauseln teilweise noch „gerettet“, indem sie sie einschränkend auslegten. Damit ist es seit dieser Entscheidung vorbei: Im AGB-Recht gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.
Eine Klausel ist entweder wirksam oder sie ist es nicht. Ein Mittelweg, bei dem der Mieter „wenigstens bei Bedarf“ renovieren müsste, existiert nicht — die Pflicht bleibt vollständig beim Vermieter.
Was die üblichen Fristen heute bedeuten
Die Fristen von drei, fünf und sieben Jahren stammen aus einem Mustermietvertrag von 1976 und sind bis heute in vielen Formularen zu finden. Als Orientierung für den Renovierungsbedarf sind sie weiterhin brauchbar.
Als Verpflichtung taugen sie nicht mehr. Wer eine Wohnung sorgsam bewohnt und nicht raucht, kann auch nach zehn Jahren einen Zustand haben, der keine Renovierung erfordert.
Zwei unabhängige Prüfungen
Diese Klausel und die Frage der unrenovierten Übergabe sind zwei getrennte Gründe, aus denen eine Renovierungspflicht entfallen kann. Es genügt, wenn einer von beiden greift.
Prüfe deshalb beides: Enthält der Vertrag starre Fristen? Und wurde die Wohnung unrenoviert übergeben? In vielen älteren Formularmietverträgen trifft sogar beides zu.
Was du tun kannst
Häufige Fragen
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Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in deinem konkreten Vertrag unwirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut und den Umständen des Vertragsschlusses ab — im Zweifel wende dich an eine Rechtsberatung oder einen Mieterverein.