Kaution über drei Monatsmieten
Unwirksam, soweit sie das Dreifache der Nettokaltmiete übersteigt. Der übersteigende Teil kann zurückgefordert werden.
Die Klausel im Wortlaut
Der Mieter leistet bei Vertragsbeginn eine Kaution in Höhe von vier Nettokaltmieten, zahlbar in einer Summe vor Übergabe der Wohnung.
Zwei Verstöße in einem Satz: die Höhe und die Fälligkeit in einer Summe. Beides ist gesetzlich begrenzt.
Rechtsgrundlage
Bei der Mietkaution braucht es kein Gerichtsurteil — das Gesetz ist eindeutig. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten, und Absatz 2 gibt dem Mieter das Recht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Die Nettokaltmiete ist die Bezugsgröße
Das Gesetz spricht von der Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Gemeint ist die Nettokaltmiete — nicht die Warmmiete, die auf dem Kontoauszug steht.
Bei 900 Euro Warmmiete mit 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung liegt die zulässige Höchstkaution also bei 2.100 Euro, nicht bei 2.700 Euro. Das ist der häufigste Rechenfehler auf beiden Seiten.
Drei Raten sind dein Recht, nicht eine Bitte
Nach § 551 Abs. 2 BGB bist du zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
Eine Klausel, die die Kaution vollständig vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam. Der Vermieter darf die Übergabe auch nicht davon abhängig machen, dass du die volle Summe gezahlt hast.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt anlegen
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Erträge stehen dir zu.
Verstößt er dagegen, kannst du die Kautionszahlung zurückhalten, bis er eine ordnungsgemäße Anlage nachweist. Bei laufendem Mietverhältnis kannst du außerdem Auskunft über die Anlage verlangen.
Zu viel gezahlt: was zurückkommt
Ist die Klausel wegen der Höhe teilweise unwirksam, bleibt die Kaution bis zur zulässigen Grenze wirksam vereinbart. Nur der übersteigende Teil ist ohne Rechtsgrund gezahlt und kann nach § 812 BGB zurückgefordert werden.
Diese Rückforderung verjährt in drei Jahren zum Jahresende. Warte damit also nicht bis zum Auszug, wenn das Mietverhältnis lange läuft.
Was du tun kannst
Häufige Fragen
Weiterlesen
Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in deinem konkreten Vertrag unwirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut und den Umständen des Vertragsschlusses ab — im Zweifel wende dich an eine Rechtsberatung oder einen Mieterverein.